Po okresie globalnych zawirowań, rynek najmu w Polsce zaczął stabilizować się w 2023 roku. Jak wskazuje Rocznik Najmu opracowany przez Otodom i Polityka Insight, liczba dostępnych ofert na wynajem wzrosła trzykrotnie w porównaniu do 2022 roku, osiągając w kwietniu 2024 r. 27 tysięcy. Stabilizacja podaży i popytu na mieszkania sprawia, że właściciele coraz częściej sięgają po najem okazjonalny – formę umowy, która zabezpiecza ich przed problematycznymi lokatorami i przyspiesza proces ewentualnej eksmisji.
Definicja najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny stanowi specyficzną formę umowy najmu lokalu mieszkalnego, która umożliwia wynajmującemu skuteczniejszą ochronę jego praw w sytuacji, gdy najemca nie wywiązuje się z przyjętych zobowiązań. Porównując do standardowej umowy najmu, najem okazjonalny wzbogacony jest o dodatkowe elementy formalne, które mogą znacznie przyspieszyć procedurę eksmisji. Najważniejszą cechą najmu okazjonalnego stanowi konieczność sporządzenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W praktyce oznacza to, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, w razie problemów z opuszczeniem lokalu, właściciel może szybciej przeprowadzić eksmisję.
Pomimo konieczności dopełnienia dodatkowych formalności, najem okazjonalny cieszy się niesłabnącą popularnością przede wszystkim ze względu na to, że zapewnia wynajmującym lepszej ochrony przed długotrwałymi sporami sądowymi oraz problematycznymi lokatorami.
Czym charakteryzuje się wynajem okazjonalny w praktyce?
W przypadku zaległości w płatnościach bądź niewywiązywania się najemcy z warunków umowy najem okazjonalny mieszkania może być najefektywniejszą formą zabezpieczenia dla właścicieli danej nieruchomości. Dodatkowe formalności związane z najmem okazjonalnym, takie jak oświadczenie o poddaniu się egzekucji, mają wpływ na szybsze podjęcie odpowiednich działań prawnych w przeciwieństwie do tradycyjnych umów najmu.
Jaka ustawa reguluje zasady najmu okazjonalnego?
Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadziła do polskiego systemu prawnego najem okazjonalny. Głównym celem nowelizacji było dostarczenie osobom fizycznym wynajmującym dodatkowych narzędzi prawnych, które ułatwią postępowanie w przypadkach wymagających eksmisji. Wprowadzone wówczas zmiany wykluczyły możliwość korzystania z tej formy umowy, jeśli ktoś prowadzi działalność gospodarczą związaną z wynajmem nieruchomości, czyli zajmuje się najmem instytucjonalnym.
Formalności związane z najmem okazjonalnym
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wymaga spełnienia określonych warunków formalnych, czyli:
- sporządzenia przez najemcę oświadczenia – w formie aktu notarialnego – o dobrowolnym poddaniu się egzekucji;
- wskazania przez najemcę lokalu zastępczego oraz przedstawienia zgody właściciela tego lokalu na zamieszkanie tam, jeśli dojdzie do eksmisji;
- zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego – ma się na to dwa tygodnie od dnia rozpoczęcia najmu.
Jak wygląda umowa najmu okazjonalnego i co powinna regulować?
Oprócz standardowych postanowień określonych w Kodeksie cywilnym umowa najmu okazjonalnego musi uwzględniać dodatkowe zapisy dotyczące wskazanych wyżej formalności. Tryb najmu okazjonalnego zakłada, że umowa powinna zostać zawarta na czas określony, a także wskazywać alternatywny lokal, do którego najemca może się przeprowadzić w przypadku realizacji egzekucji. Do dokumentu należy załączyć oświadczenie najemcy oraz zgodę właściciela wskazanego lokalu zastępczego, które to oświadczenie może być złożone w formie z podpisem notarialnie poświadczonym, aby zapewnić pewność kto je złożył.
Jak wygląda wypowiedzenie najmu okazjonalnego?
Prawem osoby wynajmującej lokal jest możliwość wypowiedzenia umowa najmu okazjonalnego w kilku sytuacjach, a mianowicie w przypadku:
- zaległości w płatnościach czynszu przez min. 3 miesiące;
- niewłaściwe użytkowanie mieszkania;
- wynajmowanie lokalu osobom trzecim bez zgody właściciela.
Cały proces eksmisji przebiega we wskazanych sytuacjach o wiele szybciej, porównując do tradycyjnych umów.
Co oznacza wynajem okazjonalny dla najemcy?
Najem okazjonalny mieszkania wymaga od najemcy spełnienia dodatkowych wymogów formalnych. Konieczne będzie wówczas nie tylko wskazanie potencjalnego lokalu zastępczego, ale i wizyta u notariusza. Nie zmienia to jednak faktu, że najemcy dalej przysługuje ochrona zapewniona przez przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która szczegółowo reguluje zasady wypowiedzenia umowy oraz samej eksmisji, a także gwarantuje ochronę przed bezpodstawnym wypowiedzeniem umowy najmu.
Osoba wynajmująca nieruchomość a najem okazjonalny
Najem okazjonalny dotyczy – jak już zasygnalizowano wcześniej – wyłącznie osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości. Lokale wówczas muszą mieć charakter mieszkalny, a nie użytkowy, a także być wynajmowane na własne cele mieszkaniowe najemcy.
Komu opłaca się taka forma wynajmu?
Z perspektywy korzyści najem okazjonalny jest opłacalny przede wszystkim dla właścicieli mieszkań, którzy chcą wynajmować swoje lokale na dłuższy czas i zabezpieczyć się przed problemami z lokatorami. Warto zaznaczyć, że najem okazjonalny wiąże się z pewnymi kosztami, przede wszystkim z opłatą notarialną za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Koszt ten zazwyczaj ponosi najemca, ale w praktyce wielu właścicieli decyduje się na współfinansowanie tej opłaty, aby uczynić swoją ofertę bardziej atrakcyjną dla potencjalnych lokatorów.