Umowy deweloperskie odgrywają niebagatelną rolę z perspektywy rynku nieruchomości. Obecnie można zaobserwować intensywny wzrostu liczby zawieranych transakcji w segmencie mieszkaniowym. Przykładem obrazującym ten trend są dane z I półrocza 2024 roku opublikowane przez jednego z czołowych deweloperów w Polsce, który zawarł 1 289 umów deweloperskich i przedwstępnych – stanowi to wzrost o 13% w porównaniu do analogicznego okresu w ubiegłym roku. Jednym z najistotniejszych elementów procesu zakupu nieruchomości od dewelopera jest zawarcie umowy deweloperskiej, która musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Formalizuje to zobowiązania obu stron – dewelopera do przeniesienia prawa własności, a kupującego do zapłaty ustalonej ceny.
Co to jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to dokument w procesie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, regulujący prawa i obowiązki obu stron – dewelopera i nabywcy. Co powinien zawierać?
Definicja umowy deweloperskiej – co to jest?
Umowa deweloperska to forma zobowiązania, która przewiduje budowę budynku lub wyodrębnienie lokalu mieszkalnego z całości nieruchomości oraz przeniesienie prawa własności na nabywcę. Ważność umowy deweloperskiej wynika z Ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – forma notarialna zapewnia gwarancję transparentności i zabezpieczenia praw każdej ze stron.
Umowa deweloperska – co powinna zawierać?
Prawidłowo sporządzona umowa deweloperska powinna zawierać elementy, takie jak:
- oznaczenie stron umowy (dewelopera i nabywcy);
- cenę;
- szczegóły dotyczące nieruchomości (w tym m.in. informacje na temat powierzchni, układu pomieszczeń, standardu wykończenia) ujęte w stosownym prospekcie informacyjnym;
- termin przeniesienia własności;
- warunki i ustalenia związane z kwestiami finansowymi, np. harmonogram płatności.
Czy umowa deweloperska jest obowiązkowa?
Jeśli kupujący nabywa lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny od dewelopera przed zakończeniem budowy, to konieczne jest wówczas zawarcie umowy deweloperskiej. Celem tego działania jest ochrona praw nabywców i zapewnienie transparentności całego procesu zakupu nieruchomości.
Kiedy należy podpisać umowę deweloperską?
Umowa deweloperska powinna zostać podpisana, gdy deweloper jest w stanie przedstawić odpowiednią dokumentację inwestycji, a obie strony chcą sformalizować ustalenia.
Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza – jak wygląda procedura?
Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego stanowi warunek konieczny. Zadaniem notariusza jest zadbanie o to, aby umowa została sporządzona zgodnie z prawem, a obie strony zrozumiały jej postanowienia.
Podpisanie aktu notarialnego z deweloperem – krok po kroku
Proces podpisywania umowy u notariusza przebiega według ustalonej procedury.
- Obie strony zgłaszają się do kancelarii notarialnej z kompletem dokumentów.
- Notariusz sporządza projekt aktu notarialnego na podstawie udostępnionego przez dewelopera wzoru umowy deweloperskiej.
- Notariusz czyta treść umowy, wyjaśnia wszelkie wątpliwości i upewnia się, że strony rozumieją konsekwencje podpisania umowy.
- Po podpisaniu każda ze stron otrzymuje wypis aktu notarialnego.
- Strony opłacają koszt sporządzenia umowy – co ważne koszt ten ponoszony jest przez strony po połowie.
Jakie dokumenty są potrzebne od dewelopera?
Przed zawarciem umowy deweloper musi przedstawić szereg dokumentów, w tym prospekt informacyjny inwestycji, pozwolenie na budowę oraz wypis z księgi wieczystej nieruchomości.
Niedotrzymanie terminu podpisania aktu notarialnego – jakie są konsekwencje?
Niedotrzymanie terminu podpisania aktu notarialnego może skutkować różnymi konsekwencjami – zarówno dla dewelopera, jak i samego nabywcy nieruchomości. Jeśli kupujący nie dotrzymał wyznaczonego terminu, deweloper ma prawo dochodzić odsetek za opóźnienie, o ile oczywiście zostały one przewidziane w umowie. W przypadku opóźnienia ze strony dewelopera w przekazaniu nieruchomości lub praw własności, nabywca również może domagać się odsetek za niedotrzymanie terminu.
Kary umowne są zryczałtowaną formą rekompensaty za naruszenie obowiązków określonych w umowie. Przy wszelkiego rodzaju niedotrzymaniu terminu przez dewelopera nabywca może wezwać go do zapłaty ustalonej kwoty, a jeśli nie otrzyma odpowiedzi – skierować sprawę do sądu.
Projekt umowy deweloperskiej – na co zwrócić uwagę przed podpisaniem?
Przed podpisaniem każdej umowy należy dokładnie zapoznać się z jej treścią, dotyczy to również umów deweloperskich. Warto zwrócić uwagę przede wszystkim na zapisy dotyczące terminu zakończenia inwestycji, ceny nieruchomości, harmonogramu płatności, ewentualnych kar oraz możliwość zmiany ceny w przypadku zmiany powierzchni lokalu lub stawki VAT.
Kiedy umowa deweloperska, a kiedy przedwstępna?
Często można spotkać się z sytuacją, w której przed podpisaniem umowy deweloperskiej strony zawierają umowę przedwstępną. Na czym polegają różnice między tymi dwoma umowami?
Umowa przedwstępna – co to jest i kiedy się ją stosuje?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej. Sięga się po nią, jeśli istnieją określone warunki, które muszą zostać spełnione przed zawarciem umowy deweloperskiej, np. uzyskanie odpowiednich środków w postaci finansowania przez kupującego. W praktyce najczęściej zawiera się jednak w takich przypadkach umowę rezerwacyjną, która charakteryzuje się mniej sformalizowaną procedurą i koniecznością wniesienia opłaty rezerwacyjnej.
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna – kluczowe różnice
Główną różnicą między umową deweloperską a przedwstępną jest ich cel. Pierwsza zobowiązuje dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności lokalu, druga – do zawarcia umowy ostatecznej w przyszłości. Warto dodać, że tylko umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego.